Басейн и сауна, КПП и гараж - как да ги регистрирате? Трябва ли да направя това? Веднага да кажем, че е необходимо да се регистрирате, защото само в този случай получавате пълното право да се разпореждате с тези сгради. Освен това в повечето случаи те могат да бъдат признати за обекти със спомагателни цели и следователно регистрацията на права върху тях може да се извърши по опростен начин. Но най-интересното, загадъчно и трудно нещо е липсата на дефиниция на спомагателен обект като такъв! И дори липсата на ясни критерии в законодателството кое може да бъде включено в тази категория и кое не, на практика поражда много трудности и недоразумения. Нека се опитаме да го разберем. ОПРОСТЕНА ПРОЦЕДУРА Всички знаем, че изграждането на всяко съоръжение трябва да се извършва в съответствие с градоустройственото планиране, строителни нормии правила. Например разпоредбите на членове 30, 32 от Кодекса на земята Руска федерация, както и член 37 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация, беше въведено понятието „вид разрешено използване“. Отнася се за конкретни дейности, които ползвателят на земя може да извършва върху придобит или предоставен му парцел. А за строеж на недвижим имот върху обект по правило е необходимо разрешение за строеж, както и последващото му въвеждане в експлоатация. Законодателството обаче предвижда и случаи, в които не се изисква издаване на разрешение за строеж (вижте част 17, член 51 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Те включват и ситуации, когато сгради и конструкции за спомагателно ползване са разположени на площадката или е планирано тяхното изграждане. Следователно няма да е необходимо разрешение за въвеждане в експлоатация на такава структура: правата върху такива сгради се издават по опростен начин - за това е достатъчно само да предоставите документи за собственост на парцела и документ, потвърждаващ факта за създаването на такъв обект. Нека веднага да отбележим, че тази законодателна норма е получила „обратна сила“ и нейното действие се разпростира върху обекти, които са били построени, реконструирани или променени преди влизането в сила на Гражданския кодекс на Руската федерация (клауза 2 на член 9 от Федералния закон от 30 юни 2006 г. № 93 - Федерален закон „За изменение на някои законодателни актовена Руската федерация по въпроса за регистрацията по опростен начин на правата на гражданите върху определени обекти на недвижими имоти“). Поради това не е необходимо разрешение за строеж на спомагателни съоръжения, независимо от колко време е извършено строителството. Разбира се, интересът към регистриране на права върху всякакви обекти, разположени на сайта, от бани и навеси до складове и гаражи, нараства всяка година, тъй като съгласно член 219 от Гражданския кодекс на Руската федерация е възможно да се разпорежда с тях само от момента на държавна регистрация: собствеността върху сграда, структура и друга новосъздадена собственост, подлежаща на държавна регистрация, възниква от момента на такава регистрация, което е единственото доказателство за признаване от държавата на права върху недвижими имоти (виж параграф 1 на член 2 от Федералния закон от 21 юли 1997 г.). В съответствие с член 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, жилищна сграда, друга сграда, структура или друг недвижим имот, създаден върху поземлен имот, който не е разпределен за тези цели по начина, установен със закон и други правни актове, или създаден без получаване на необходимите разрешения за това или със съществено нарушение на градоустройствените и строителните норми и разпоредби, е неразрешено строителство. Тези, които неразрешено издигат различни видове конструкции на техния обект, не придобиват автоматично права на собственост върху тях, просто с факта на тяхното изграждане. С други думи, те не могат да се разпореждат с такава сграда: да я продават, даряват, отдават под наем или извършват други сделки с нея. Освен това самоволните постройки са нарушение на закона и според него подлежат на събаряне от лицето, което го е извършило или за негова сметка. Ето защо трябва незабавно да регистрирате всички обекти, разположени на вашия сайт, като това не се отнася за спомагателни обекти последна инстанция, в същото време регистрацията на права върху тях е доста проста процедура. НЕИДЕНТИФИЦИРАН ОБЕКТ Но основната интрига е, че никъде в законодателството не е посочено какво точно е това - спомагателен обект. Няма дефиниция на самото понятие, няма ясни критерии, по които дадена структура може да бъде класифицирана в тази категория. Следователно на практика както собственикът на сайта, така и регистрационните и съдебните органи са изправени пред огромен брой трудности. Да се обърнем към конкретни примери. По този начин плувен басейн до селска къща или вила ще бъде спомагателна структура, но плувен басейн, построен за спортни и развлекателни цели като независима структура, не може да бъде класифициран като спомагателна сграда. Или контролно-пропускателен пункт, разположен на входа на територията на складов комплекс или промишлено предприятие, очевидно ще изпълнява спомагателна функция за тях. В същото време контролно-пропускателният пункт на входа на паркинга, който представлява оградена бетонна площ, върху която няма други сгради или постройки, най-вероятно ще бъде основно, а не спомагателно съоръжение. И по този начин всеки обект, който претендира да бъде спомагателен, може да бъде квалифициран като основен, в зависимост от предназначението му в контекста на съществуващите структури на дадена територия. КРИТЕРИИ ЗА ОПРЕДЕЛЯНЕ Според експерти днес едва ли е възможно да се формулира правилна дефиниция на обект за спомагателно ползване. Всички съществуващи подходи са изключително оценъчни, в зависимост от преценката на служителя на реда, или са твърде абстрактни и не позволяват недвусмислено да се идентифицират квалифициращите характеристики на спомагателен обект. Въпреки това, след анализ на действащите законодателни норми, е възможно да се идентифицират някои насоки или основните критерии, които практиците използват, за да класифицират различни видове сгради и конструкции като спомагателни съоръжения. 1. Наличието на основен обект в парцела, по отношение на който новата сграда изпълнява спомагателна или обслужваща функция. Основания: – определение на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 3 декември 2012 г. № VAS-15260/12, според което критерият за класифициране на сгради и конструкции като спомагателни е наличието на поземления парцел на основна сграда, конструкция или конструкция, по отношение на която новата сграда или конструкцията изпълнява спомагателна или обслужваща функция; – позиция върховен съдна Руската федерация (определение от 11 март 2015 г. № 308-ES15-1282), като се посочва, че спомагателните съоръжения са предназначени само за обслужване на основното съоръжение. 2. Намалено ниво на отговорност за такива обекти. Мотиви: Въз основа на смисъла на член 4 от Федералния закон от 30 декември 2009 г. № 384-FZ „Технически правила за безопасност на сгради и конструкции“, обектите за спомагателно използване се разбират като сгради и конструкции с намалено ниво на отговорност. Те са свързани с изграждане/реконструкция на сграда/постройка или са разположени върху поземлени имоти, предвидени за индивидуално жилищно строителство. 3. Освен това, за да се оправдае фактът, че даден обект е класифициран като спомагателен, е важно да се използва информацията, съдържаща се в проектната документация на проекти за капитално строителство или други документи. Мотиви: Федералният закон от 13 юли 2015 г. № 218-FZ „За държавна регистрация на недвижими имоти“ (наричан по-долу Закон за регистрацията), който влезе в сила на 1 януари 2017 г., регламентира, че държавната кадастрална регистрация и държавна регистрацияПравата върху обекти на недвижими имоти, чието изграждане не изисква разрешение за строеж, се упражняват въз основа на техническия план на такива обекти на недвижими имоти и документа за собственост на парцела, върху който са разположени такива обекти на недвижими имоти. В същото време Законът за регистрацията установява и изисквания за формата и съдържанието на техническия план. По този начин документът, който служи като основа за изготвяне на технически план за спомагателни съоръжения, трябва да бъде проектна документация, а в случаите, когато изготвянето му не се изисква от закона, ще е необходим друг документ, потвърждаващ спомагателния характер на съоръжението (например, заключение от специализирана организация, според което сградата е класифицирана като строеж за спомагателно предназначение). Във връзка с обекти за спомагателно ползване, разположени в поземлени имоти за индивидуално жилищно строителство (баня, плевня, гараж, оранжерия и др.), Поради липсата на необходимост от изготвяне на проектна документация за тях, декларация на притежателя на правото на собственост е включен в техническия план, а по отношение на създадения обект - носител на авторските права поземлен имот , на който се намира такъв обект, предвиден в част 11 на член 24 от Закона за регистрацията. Формулярът на декларацията е одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 18 декември 2015 г. № 953 „За одобряване на формата на техническия план и изискванията за неговото изготвяне, състава на съдържащата се в него информация, като както и формата на декларацията за имуществото, изискванията за нейното изготвяне, състава на информацията, съдържаща се в нея " В същото време в раздела „Заключение на кадастралния инженер“ на техническия план трябва да се посочи обосновката за изготвяне на техническия план въз основа на декларацията. По-специално трябва да се посочи, че обектът е спомагателен по отношение на основната сграда, конструкция или незавършен строителен проект (предоставяне на информация за основната конструкция), както и че по отношение на този обект законодателството на Руската федерация прави не предвижда изготвяне и издаване на разрешителни и проектна документация. ОБОБЩЕНИЕ За да обобщим казаното, подчертаваме, че е възможно да регистрирате права върху спомагателни обекти само ако имате документи за собственост на парцела. Не е необходимо да се представя документ за собственост за поземления парцел, върху който се намира обектът, ако правото върху поземления имот е регистрирано по предвидения от закона начин (клауза 1 на член 25.3 от Закона за регистрацията) Решение за извършване или отказ за държавна регистрация на права върху сгради за спомагателно ползване, приети от държавния регистратор, на първо място въз основа на вида на разрешеното използване на поземления парцел, върху който е създаден обектът. Трябва обаче да се отбележи, че държавният регистратор няма право самостоятелно да определя вида на обекта и (или) да прави заключение за неразрешено строителство, следователно, когато кандидатства за регистрация на права, заявителят трябва да предостави информация за основните обект, за да се докажат спомагателните функции на такъв обект. В същото време има мнение, че по принцип не е напълно оправдано собственикът на обект да се подлага на необходимостта от получаване на разрешение за изграждане на обект в зависимост от вида на функционалното използване на сградата или конструкцията. Съгласно член 51, част 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация целта на процедурата за издаване на разрешителни за изграждане или реконструкция на капитални съоръжения е да се гарантира тяхната надеждност и безопасност. Естеството на извършената работа трябва да бъде критерият за необходимостта от получаване на разрешение за строеж, тъй като обекти, които са напълно различни по отношение на характеристиките на надеждност и безопасност, могат да изпълняват същите спомагателни функции. В тази връзка редица експерти дори предлагат да се изключи клауза 3 от част 17 на член 51 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Такава мярка ще гарантира безопасността на строителството, реконструкцията и последващата експлоатация на сгради и съоръжения, независимо от вида на тяхното функционално използване. Те настоятелно препоръчват предприемачите във всеки случай да се свържат с местната власт за разрешение за изграждане на спомагателно съоръжение. Най-малкото такова обжалване ще го защити, ако мнението за спомагателното предназначение на построения обект и липсата на необходимост от получаване на разрешение за строеж се разминава от гледна точка на съдебните органи, когато възникне спор относно издигнатия структура. По един или друг начин, тъй като въпросът за спомагателните съоръжения остава отворен днес, той със сигурност изисква допълнително уточняване на законодателно ниво.
Правна уредба на изграждането на временни разглобяеми безрамкови сгради.
+
+
+
+
Съвременното руско законодателство, въпреки че доста пълно регулира правните отношения в областта на строителните дейности под формата на нормативно установяване на различни изисквания за изграждане на недвижими имоти, въпреки това в някои случаи предвижда опростена процедура за изграждане на конструкции: в по-специално, без необходимост от получаване на разрешение за строеж, извършване на държавна експертиза на проектната документация.
И ако сравнително наскоро се появи законодателно опростяване на процедурата за легализиране на крайградски недвижими имоти, използвани за целите на градинарството и личното земеделие (така наречената дача амнистия), тогава опростената процедура за изграждане на недвижими имоти за други цели беше известен на руското право от доста дълго време.
Отношенията по последващото признаване на собственост върху построени обекти се пресичат много тясно с горепосочените правоотношения по строителство, което е отразено и разгледано в тази статия.
Нека се опитаме да разберем в какви случаи предприемачите и юридическите лица могат да се възползват от тази опростена процедура за легализиране на своите сгради и конструкции.
Съгласно параграф 17 от чл. 51 от Градоустройствения кодекс на Руската федерация (GrK RF), издаването на разрешения за строеж не се изисква, по-специално в следните случаи:
- изграждане на обекти, които не са проекти за капитално строителство (киоски, навеси и др.);
- изграждане на сгради и съоръжения за спомагателно ползване върху поземления имот.
Съгласно параграф 10 на чл. 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация, обект на капитално строителство (CCF) е сграда, структура, конструкция, както и обекти на незавършено строителство, с изключение на временни сгради, павилиони, навеси и други подобни конструкции.
Така законодателят не причислява към ОКС временни постройки от различен вид, за които не се изисква издаване на разрешение за строеж. Разрешения за строеж не се изискват за изграждане на постройки или сгради за спомагателно ползване, които обаче по смисъла на закона могат да се считат за ОКС, ако същевременно не представляват временни постройки.
Съществена правна разлика между временните постройки и спомагателните постройки е, че временните постройки, поради техните конструктивни особености и въз основа на съществуващата съдебна практика, впоследствие не се признават за недвижими имоти, т.е. ще бъде невъзможно да се регистрира собственост върху тях.
На основание ал. 1, т. 1 чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация дадено нещо може да бъде класифицирано като недвижимо, ако има силна връзка със земята и е невъзможно да бъде преместено без непропорционално увреждане на предназначението му. Също така здравината и неконсумируемостта се сочат като необходими характеристики на недвижимите имоти в теорията на гражданското право. В тази връзка временните преносими постройки от сглобяем тип (шатри, павилиони, павилиони и др.) логично са изключени от състава на недвижимите имоти.
Горните правни дефиниции на недвижими имоти, заложени в законодателството, понастоящем са основните критерии за признаване на обекти като такива в съда.
Освен това характеристиките, присъщи на недвижимите имоти и свързани с приемствеността със земята, включват следното: характеристики, като наличието на фундамент и невъзможността за отделяне на обект от основата, без да му се нанесат значителни щети, наличието на различни комуникации в него: газ, електричество, вода и др., доста висока цена (временни сгради, напротив, нямат основи, те са основно сглобяеми конструкции, които могат да бъдат преместени на всяко друго място без много щети; като правило, не се харчат много пари и време за тяхното изграждане).
Междувременно наличието на такъв алгоритъм за обща оценка и липсата на законодателна кодификация на конкретен списък от обекти, които трябва да бъдат класифицирани като недвижими имоти, често води както до държавна регистрация като недвижими имоти на структури, които не са такива, така и до незаконен отказ за регистриране на собственост върху обекти на недвижими имоти, което в бъдеще може да доведе до съдебни спорове, в които съдът разглежда същността на съществуващите отношения и установява дали този или онзи обект принадлежи към недвижими имоти или не и дали собствеността върху него е предмет към регистрация.
В тази връзка, когато решавате дали да класифицирате даден обект като недвижим имот, се препоръчва да се придържате към следното правило: сграда или конструкция може да бъде класифицирана като недвижима собственост само ако нейното движение е невъзможно без непропорционална вреда за тях.
Разглеждайки въпроса за временните сгради, можем да заключим, че законодателят класифицира всички обществени сгради като недвижими имоти, а временните сгради, които не са обществени сгради, ще бъдат движими вещи, т.е. предполага се, че те могат да бъдат преместени, без да се навреди на тяхното предназначение и предназначение.
Така клауза 1.1 от GrN 81-05-01-2001 включва временни сгради и конструкции, които са специално издигнати или адаптирани за периода на строителство: производствени, складови, спомагателни, жилищни и обществени сгради и конструкции, необходими за строителни и монтажни работи и обслужващо строителство работници .
В точка 1.2 от Правилника за разполагане на временни сгради, които не са проекти за капитално строителство на територията на град Ярославъл, временните сгради, които не са OKS, включват също сгради (конструкции), които не са свързани с обекти на недвижими имоти: обекти, оборудвани с навес за изчакване на пътниците от градския транспорт, с павилион (спирков комплекс), зони за обучение на управление на МПС, временни паркинги и паркинги, временни търговски и обслужващи обекти. Временните сгради също включват клетъчни антенни мачтови конструкции.
Класифицирането на конкретни сгради като временни в случай на съдебен процес се извършва от съда въз основа на съществуващите законодателни и теоретико-практически характеристики на недвижимите имоти. По-специално, в своя арбитражен апелативен съд посочи, че въпреки факта, че понастоящем нито един регулаторен акт не дефинира напълно „временна структура“, това не означава, че поради това е невъзможно да се класифицира тази или онази структура като временни структури, въз основа на Общи изискваниязаконодателство и самото наличие на централно отопление и водоснабдяване в сграда все още не може да означава, че такава конструкция е недвижима вещ.
Федералният арбитражен съд също изготви допълнителен, в сравнение със законодателния, списък на обекти, които не могат да бъдат класифицирани като OKS (недвижими имоти) и които са временни сгради. В това определение съдът е посочил, позовавайки се на ал.1 на чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация, че създаването на всички видове лесно издигнати конструкции, леки сглобяеми конструкции показва липсата на силна връзка на такива обекти със земята и възможността за преместването им, без да се нарушава предназначението им, и следователно тези обекти са непостоянни постройки и не могат да бъдат класифицирани като недвижими имоти: включително обекти, които нямат фундамент, със стени и тавани от метални конструкции, търговски пасажи... От всичко това съдът заключава, че собствеността върху тези обекти не подлежи на държавна регистрация в съответствие с чл. 131 от Гражданския кодекс на Руската федерация, тъй като те не са обекти на недвижими имоти, тъй като са сгради, които не са свързани с проекти за капитално строителство, а също така са обекти за спомагателно използване.
По този начин законодателството и съществуващите арбитражна практикате поставят действителен знак за равенство между обекта на недвижимия имот и ОКС, а временните постройки не са класифицирани като една от тази категория обекти, тъй като нямат необходимите характеристики за това. Съответно собствеността върху временни сгради като движими вещи не подлежи на държавна регистрация и в случай на подаване на документи за регистрация на такива сгради регистриращите органи трябва да откажат да приемат документи на посоченото основание.
Самото получаване от лице на удостоверение за собственост на обект обаче не води автоматично до признаване от съда на този обект като недвижим имот при липса на необходимите документи, потвърждаващи класификацията на обекта като недвижим имот - разпределението на съответен парцел за капитално строителство и др. В тази връзка следва да се прави разлика между търговски павилион като обществено пространство и временен павилион, който не е недвижим имот.
В друго дело съдът приема, че търговският павилион е недвижим обект (ОКС) на основание, че е договорен и построен от юридическо лице именно като обект на капитално строителство с регистрация и одобрение, изисквани в съответствие със закона, въпреки фактът, че общинските власти са настоявали, че юридическо лице няма право да строи трайна сграда.
В друга ситуация, съдът, след като установи, че спорната конструкция - сглобяем търговски павилион не отговаря на критериите, установени от нормативните правни актове за класифициране на обекта като недвижим имот, тъй като е нестационарна, временна конструкция, която не получи разрешение за строеж във връзка с това и е издигнат върху земя за краткосрочен наем, обяви държавната регистрация на собствеността върху този обект за незаконна. И наличното в материалите по делото заключение на Държавно унитарно предприятие Централен научноизследователски институт по строителни конструкции, според което спорната конструкция е постоянна, а не временна, не влияе върху посоченото съдебно решение.
Ако от документите, издадени от упълномощения орган, извършващ техническа регистрация, следва, че обектът има знаци, показващи, че е здраво свързан със земята, т.е. е обект, чието движение без непропорционално увреждане на предназначението му е невъзможно, тогава регистриращият орган извършва държавна регистрация на правото върху такъв обект. Следователно, когато от материалите по делото следва, че волята на органа на местната власт действително е била насочена към създаване на недвижим имот, независимо че посоченият обект е наречен в документите временен търговско-изложбен павилион, съдът признава такъв обект като недвижим имот.
За разлика от временните сгради, признаването на даден обект като спомагателна структура не може автоматично да доведе до отказ за признаване на този обект като недвижим имот (RMP): бидейки спомагателна постройка, а не временна постройка, обектът едновременно ще бъде недвижим имот, т.е. собствеността върху него ще подлежи на държавна регистрация.
Какво причислява законодателството към спомагателните постройки, за които обаче също не се изисква разрешение за строеж?
Съгласно GOST 27751-88 „Надеждност на строителни конструкции и фундаменти“ сградите и конструкциите за спомагателно използване трябва да се разбират като конструкции с намалено ниво на отговорност. Те включват оранжерии, оранжерии, летни павилиони, малки складове и подобни структури. Разбира се, такива структури могат да бъдат не само временни, но и стационарни (неподвижни): например склад, изграден основно за обслужване на търговски комплекс или ваканционен дом.
От съветското законодателство, параграф 20 от писмото на Министерството на жилищното строителство и комуналните услуги на RSFSR № 15-1-103 от 09.03.1977 г., в което се посочва, че нежилищните граждански сгради включват също постоянни нежилищни сгради за спомагателни цели, например: структура на баня, пералня, кетъринг, гараж и др., разположени в парцела на сграда със специално предназначение (болница, санаториум, диспансер и др.). Както виждаме, това съдържаше приблизителен списък на спомагателни структури, въпреки че по някаква причина те бяха едновременно класифицирани от законодателя като капитал (независимо дали под това понятие се разбираше пълноправен OKS или законодателят наистина имаше предвид спомагателна структура в техните съвременното тълкуване не е напълно ясно от горния нормативен акт от съветския период поради липсата на конкретно определение на тези термини в него).
В съответствие с клауза 6 от Разясненията относно прилагането на разпоредбите на Гражданския кодекс на Руската федерация относно осъществяването на държавен строителен надзор, критерият за класифициране на сгради и конструкции като спомагателни е наличието на въпросния поземлен имот на основна сграда, постройка или постройка, по отношение на която новата сграда или постройка изпълнява спомагателна или обслужваща функция. Такива конструкции включват мобилни сглобяеми и контейнерни сгради и складове, гаражи, контролно-пропускателни пунктове за охрана на обекти и други подобни конструкции. Тоест този списък от спомагателни структури съдържа както ясно временни обекти, така и стационарни.
В това отношение е интересна и позицията на Gosstroy, на чийто уебсайт веднъж беше обяснено, че например плувен басейн до селска къща или дача ще бъде спомагателна структура, но плувен басейн, построен за спортни и развлекателни цели като самостоятелна конструкция не може да се счита за помощна сграда.
В същото време, като се вземат предвид такива оценъчни понятия в различни разпоредби, човек, в случай на противоречиви ситуации, трябва да предостави сериозни доказателства, че изградената структура е от спомагателен характер: например предприятие обясни в съда, че на на територията на селскостопански комплекс е изградил склад за фураж на мястото на съществуващ и нов, което е направило същия склад неизползваем, квалифицирайки го като помощна сграда за животновъдни обекти, поради което не е получил разрешителни за изграждането му. Междувременно съдът не се съгласи с тази гледна точка, като посочи в решението си следното: тъй като според Гражданския кодекс на Руската федерация
създаването на конструкции на мястото на разрушени проекти за капитално строителство също се отнася до строителството и няма доказателства, че построеният склад принадлежи към помощни сгради в материалите по делото, тогава заключението, че предприятието не изисква разрешителни за изграждането на това склад е неоснователно в тази ситуация и съответно изграждането на такова съоръжение е незаконно.
Особено трябва да се отбележи, че за строителния субект е важно да не прави грешка при класифицирането на имот в една или друга от тези категории, тъй като такава грешка впоследствие може да доведе до факта, че субектът ще бъде сигурен, че не необходимост от получаване на разрешение за строеж на недвижим имот, считайки го за обект от спомагателен характер, което е изпълнено с невъзможност за извършване на сделки за покупко-продажба с такъв обект и разрушаването му като неразрешена постройка и в рамките на Изкуство. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация.
Тук обаче трябва да се има предвид, че по смисъла на този член от Гражданския кодекс на Руската федерация само OKS (недвижими имоти) могат да бъдат признати за неразрешени сгради, а временните сгради няма да се считат за неразрешени сгради, от от което следва, че ако спорният обект не е недвижим имот (събираема конструкция), то същият не може да бъде съборен съобразно разпоредбата на чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация, т.е. за сметка на лицето, което го е построило.
По този начин съдът установи, че бензиностанция, която е обект на недвижим имот (капитално строителство), е незаконно построена върху поземлен имот, разпределен по силата на договор за наем за изграждане на временна некапитална бензиностанция, и следователно изграденото съоръжение представлява неразрешено строителство, чиято собственост не възниква, тъй като не е обект на граждански права и следователно покупката и продажбата му и регистрацията на собственост върху него ще бъдат незаконни.
Що се отнася до въпроса за привличането към административна отговорност за липсата на необходимите разрешения по време на строителството на обекти, за да доведе законно лице до него, надзорният орган трябва да разбере какъв вид разрешение лицето, привлечено до такава отговорност, трябва да получи, за да получи : за изграждане на самостоятелна сграда или за комплекс от новостроящи се сгради на същия адрес. Ако такива обстоятелства не бъдат взети предвид по подходящ начин при налагането на административно наказание, тогава привличането на лице към правосъдието може впоследствие да бъде признато за незаконно. Съответно, ако се окаже, че обектът, за изграждането на който лицето е привлечено към административна отговорност без разрешение, ще бъде временна или спомагателна конструкция, тогава такава отговорност на лицето ще бъде незаконосъобразна.
Здравей Максим!
В съответствие с действащото законодателство:
Писмо на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация от 16 март 2016 г. N OG-D23-3182 „Относно процедурата за строителство, държавна кадастрална регистрация и държавна регистрация на недвижими имоти“
Отделът за недвижими имоти на Министерството на икономическото развитие на Русия (наричан по-долу Департаментът за недвижими имоти) разгледа жалбата относно връзката между понятията „обект на недвижими имоти“ и „обект на капитално строителство“, както и по някои въпроси на строителната процедура, държавната кадастрална регистрация и държавната регистрация на недвижими имоти и обекти на капитално строителство и доклади в рамките на компетентността.
Като общо правило, обекти, които са свързани със земята по такъв начин, че тяхното движение без непропорционално увреждане на тяхното предназначение е невъзможно, са обекти на недвижими имоти, по отношение на които се извършва държавна кадастрална регистрация и правата върху които са предмет на държавна регистрация (клауза 1 от член 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация, част 5 от член 1 от Федералния закон № 221-FZ от 24 юли 2007 г. „За държавния кадастър на недвижимите имоти“, член 1 от Федералния закон № , 122-FZ от 21 юли 1997 г. „За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“, по-нататък - съответно Гражданския кодекс, Закона за кадастъра, Закона за регистрацията).
Освен това, в съответствие с параграф 10 от член 1 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация (наричан по-долу Кодекс за градоустройство), сгради, конструкции, конструкции, обекти, чието строителство не е завършено (незавършено строителство), с с изключение на временни сгради, павилиони, навеси и други подобни сгради се отнасят до проекти за капитално строителство.
Действащото законодателство не съдържа по-ясни количествени и качествени характеристики на обекти на недвижими имоти и проекти за капитално строителство, както и други критерии, които позволяват класифициране на обект като обект на недвижим имот или обект на капитално строителство или като обект, който не е недвижим имот обект или обект на капитално строителство.
Като общо правило изграждането на проекти за капитално строителство се извършва въз основа на разрешение за строеж, процедурата за издаване на което предвижда, наред с други неща, предоставянето на документ за собственост на поземления парцел (част 2, 7 от Член 51 от Кодекса за градоустройство).
Завършването на изграждането на обект за капитално строителство се потвърждава от разрешение за въвеждането му в експлоатация (член 55 от Кодекса на градоустройството), което по силата на разпоредбите на член 25 от Закона за регистрацията, заедно с документ за собственост на парцелът, върху който се намира този обект, е основата за държавна регистрация на права върху създаден обект на недвижим имот.
В същото време имайте предвид, че в съответствие с член 20, параграф 1.2 от Закона за регистрацията, държавната регистрация на правото върху обект на недвижим имот, който не се счита за регистриран в съответствие със Закона за кадастъра, с изключение на случаите, предвидени от федералния закон, не е позволено.
В същото време трябва да се отбележи, че разпоредбите на част 17 на член 51 от Кодекса за градоустройство предвиждат редица случаи, в които не се изисква издаване на разрешение за строеж.
Освен това, по силата на параграф 5 от част 17 на член 51 от Кодекса за градоустройство, законодателството на съставните образувания на Руската федерация относно градоустройствените дейности може също да установи допълнителни случаи, когато не се изисква получаване на разрешение за строеж.
В същото време, по мнение на отдела за недвижими имоти, обекти, за изграждането на които в съответствие със законодателството на Руската федерация не се изисква разрешение за строеж, могат да бъдат обекти на недвижими имоти с последваща възможност за държавна регистрация на права върху тях, ако такива обекти отговарят на критериите, установени в параграф 1 на член 130 от Гражданския кодекс, например, селски и градински къщи.
Правото на собственост върху обект на недвижим имот, който се създава или създава, ако изграждането на такъв обект на недвижим имот в съответствие със законодателството на Руската федерация не изисква издаване на разрешение за строеж, може да бъде регистрирано по начина, предвиден в Член 25.3 от Закона за регистрацията, разпоредбите на който също предвиждат необходимостта от потвърждение на права върху поземления парцел, върху който се намира такъв обект.
По силата на разпоредбите на член 25, част 9 от Закона за кадастъра, кадастралната регистрация на недвижим имот, за изграждането на който не се изисква издаване на разрешение за строеж в съответствие със законодателството на Руската федерация, е извършва се въз основа на декларация за такъв обект на недвижим имот, подадена заедно със заявление за държавна регистрация на права в съответствие с член 25.3 от Закона за регистрацията, в рамките на взаимодействието между органа по кадастралната регистрация и органа по регистрацията . Правилата на тази част не ограничават възможността на заявителя да регистрира посочения имот в съответствие със Закона за кадастъра въз основа на заявление за регистрация на посочения имот и документите, необходими за тази регистрация.
Трябва да се отбележи, че разпоредбите на глава V.6 от Кодекса на земята на Руската федерация (наричан по-нататък Кодекса на земята), включително регулаторните правни актове на съставните образувания на Руската федерация, приети в съответствие с нормите на Тази глава от Кодекса за земята урежда отношенията, възникващи в областта на използването на земята или поземлените парцели в държавна или общинска собственост, без предоставяне на поземлени парцели и установяване на сервитути и не предвижда приемането на административни актове. Разрешението за използване на земя или поземлен имот не е документ за собственост на поземлен имот, тъй като такова решение не установява вида на правото върху поземлен имот и не подлежи на държавна регистрация.
Предвид гореизложеното регистрацията на собственост върху обекти, които имат характеристики на недвижим имот и за чието изграждане не се изисква разрешение за строеж, в рамките на прилагането на разпоредбите на глава V.6 от ЗК, е в момента не е възможно.
В същото време този въпрос е решен в разпоредбите на член 40 от Федералния закон от 13 юли 2015 г. N 218-FZ „За държавна регистрация на недвижими имоти“, който влиза в сила на 1 януари 2017 г.
Заместник директор
Отдел недвижими имоти
М.В. БочаровМинистерството на икономическото развитие на Русия изяснява някои въпроси от строителната процедура, кадастралната регистрация и държавната регистрация на недвижими имоти и проекти за капитално строителство.
Обектите на недвижими имоти подлежат на държавна кадастрална регистрация, а правата върху тях подлежат на държавна регистрация.
Изграждането на такива съоръжения се извършва въз основа на разрешение за строеж.В този случай е необходимо да се предостави документ за собственост на парцела. Завършването на строителството е потвърдено с разрешение за въвеждане в експлоатация.Ако даден обект не е регистриран в държавния кадастър, неговата държавна регистрация не е разрешена.
По този начин, ако всъщност нямате основния обект, който ви принадлежи по право на собственост, ще ви бъде отказана държавна регистрация на спомагателния обект.
В същото време имате право да оттеглите документи от Rosreestr при заявление. Приведете документите (технически план) за обекта в съответствие и след това подайте заявление до Rosreestr с молба за държавна регистрация на собственост върху новосъздадения обект, при условие че има разрешение за изграждане на обекта и акт за въвеждането му в експлоатация .
ФЕДЕРАЛНА СЛУЖБА ЗА ДЪРЖАВНА РЕГИСТРАЦИЯ, КАДАСТЪР И КАРТОГРАФИЯ
[За държавна регистрация по опростена процедура на собствеността на юридически лица върху обекти за спомагателно ползване]
Във връзка с многобройните искания, получени от юридически лица и териториални органи на Rosreestr по въпроса за държавна регистрация по опростена процедура на правата на собственост на юридически лица върху обекти за спомагателно ползване федерална службадържавна регистрация, кадастър и картография докладва следното.
В съответствие с процедурата, установена в член 25.3 от Федералния закон от 21 юли 1997 г. N 122-FZ „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ (наричан по-долу Закон за регистрацията), държавна регистрация на права към следните недвижими имоти се извършва:
1) индивидуален проект за жилищно строителство (жилищна сграда), създаден или създаден върху поземлен имот, предназначен за индивидуално жилищно строителство, или създаден или създаден върху поземлен имот, разположен в границите на населено място и предназначен за управление на личен помощен парцел ( на личен парцел);
2) обект на недвижим имот, който се създава или създава, ако изграждането на такъв обект на недвижим имот в съответствие със законодателството на Руската федерация не изисква издаване на разрешение за строеж. Съгласно член 51 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация (наричан по-долу GRK), такива обекти включват:
структура ( Вила, градинска къща), разположен на парцел, предназначен за градинарство и лятна вила;
построен гараж върху предоставения парцел на физическо лицеза цели, които не са свързани със стопанска дейност;
сграда, строеж за спомагателно ползване, за чието изграждане (преустройство) не се изисква издаване на разрешение за строеж.
GRK не дефинира понятието „обект на спомагателна употреба“. В същото време, съгласно параграф 10 от член 4 от Федералния закон от 30 декември 2009 г. N 384-FZ „Технически регламент за безопасността на сгради и конструкции“, сградите и конструкциите с намалено ниво на отговорност включват сгради и конструкции за временни (сезонни) цели, както и сгради и конструкции за спомагателно ползване, свързани с изграждането или реконструкцията на сграда или конструкция или разположени върху поземлени имоти, предвидени за индивидуално жилищно строителство. В съответствие с одобрената заповед на Росстандарт от 23 декември 2010 г. N 1059, националният стандарт на Руската федерация GOST R 54257-210 "Надеждност на строителни конструкции и основи. Основни разпоредби и изисквания", сгради с намалено ниво на отговорност включват оранжерии, оранжерии, подвижни сгради (сглобяеми сгъваеми и контейнерен тип), складове за временно съхранение, кабини за сменен персонал и други подобни конструкции с ограничен експлоатационен живот и хора, пребиваващи в тях.
Отбелязваме също така, че във връзка с държавна регистрация по опростена процедура на собственост върху сгради и конструкции за спомагателно ползване (обекти на недвижими имоти, за изграждането, реконструкцията на които, в съответствие със законодателството на Руската федерация, издаването на строеж разрешение) не налага изисквания за вида на разрешеното използване на земята парцелът, върху който е създаден такъв недвижим имот.
Член 25.3, параграф 3 от Закона за регистрация установява, че документ, потвърждаващ факта на създаването на недвижим имот върху поземлен имот, предназначен за селско стопанство или градинарство, или факта на създаването на гараж или друг недвижим имот ( ако изграждането или реконструкцията на такъв обект на недвижим имот не се изисква в съответствие със законодателството на Руската федерация, издаването на разрешение за строеж), съдържащо описание на такъв обект на недвижим имот, е декларация за такъв недвижим имот. имот обект.
Преди това формата на декларация за недвижими имоти беше одобрена със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 15 август 2006 г. N 232 и не предвиждаше възможност за въвеждане на информация за собственика на юридическото лице и следователно не беше възможно да се регистрират права върху недвижими имоти на юридически лица по опростен начин.
Заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 15 август 2006 г. N 232 е обявена за невалидна със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 3 ноември 2009 г. N 447, която одобрява нов формуляр на декларация, който предвижда възможността за въвеждане на информация за юридическо лице в графа „носител на авторски права върху недвижими имоти“.
Въз основа на гореизложеното считаме, че регистрацията на собствеността на юридическо лице върху обект на недвижим имот за спомагателно ползване, за изграждането на който в съответствие с член 51 от Гражданския кодекс не се изисква разрешение за строеж, е възможна в по реда на член 25.3 от Закона за вписванията.
Заместник гл
Г.Ю.Елизарова
Текст на електронен документ
изготвен от Кодекс АД и проверен спрямо:
официален уебсайт на Rosreestr
http://www.rosreestr.ru
към 20.12.2012г
Липсата в законодателството на дефиниция на понятието обект за спомагателно ползване и ясни критерии за класифициране на сгради и конструкции в тази категория предизвиква възникването на много въпроси на практика. Главен сред тях е въпросът кои недвижими имоти се квалифицират като такива.
Нека се опитаме да намерим отговора на този въпрос и също така да разгледаме процедурата за регистриране в държавния кадастрален регистър и регистриране на права във връзка със спомагателни обекти.
Действащото законодателство предвижда случаи, в които не се изисква издаване на разрешение за строеж. Те са установени от част 17 от член 51 от Градоустройствения кодекс на Руската федерация, както и член 13 от Закона на Брянска област от 15 март 2007 г. № 28-Z „За градоустройствените дейности в Брянска област ”. Такива случаи включват изграждането на сгради и съоръжения за спомагателно ползване върху поземлен имот.
И така, какво е спомагателен обект?
Например плувен басейн до селска къща или дача ще бъде спомагателна структура, но плувен басейн, построен за спортни и развлекателни цели като независима структура, не може да бъде класифициран като спомагателна сграда. Или, например, контролно-пропускателен пункт, разположен на входа на територията на складов комплекс или промишлено предприятие, очевидно ще изпълнява спомагателна функция за тях. В същото време контролно-пропускателният пункт на входа на паркинга, който представлява оградена бетонна площ, върху която няма други сгради или постройки, най-вероятно ще бъде основно, а не спомагателно съоръжение.
Въпреки факта, че действащото законодателство не съдържа конкретна концепция за структура или структура за спомагателно ползване, въз основа на неговия анализ е възможно да се идентифицират някои насоки (основни критерии) за определяне на спомагателни обекти (сгради и конструкции).
Както е отбелязано в решението на Върховния арбитражен съд на Руската федерация от 3 декември 2012 г. No ВАС-15260/12 г. критерият за класифициране на сгради и постройки като спомагателни е наличието в поземления имот на основна сграда, постройка или постройка, по отношение на която новата сграда или постройка изпълнява спомагателна или обслужваща функция. Въз основа на позицията на Върховния съд на Руската федерация (определение от 11 март 2015 г. № 308-ES15-1282) спомагателните съоръжения са предназначени само за обслужване на основното съоръжение.
Така един от критериите за класифициране на сграда като спомагателна е наличието в парцела на основен обект, по отношение на който новата сграда изпълнява спомагателна или обслужваща функция.
От своя страна, въз основа на смисъла на член 4 от Федералния закон от 30 декември 2009 г. № 384-FZ „Технически регламенти за безопасност на сгради и конструкции“, обектите за спомагателно използване се разбират като сгради и конструкции с намалена ниво на отговорност. Те са свързани с изграждане/реконструкция на сграда/постройка или са разположени върху поземлени имоти, предвидени за индивидуално жилищно строителство. И така, вторият критерий са обекти с намалено ниво на отговорност.
Освен това, за да се оправдае фактът, че даден обект е класифициран като спомагателен, е важно да се използва информацията, съдържаща се в проектната документация на проекти за капитално строителство или други документи.
В сила от 01.01.2017 г. Федерален закон от 13 юли 2015 г № 218-FZ „За държавна регистрация на недвижими имоти“ (наричан по-долу Закон за регистрацията) регламентира, че се извършват държавна кадастрална регистрация и държавна регистрация на права върху недвижими имоти, чието изграждане не изисква разрешение за строеж въз основа на техническия план на такива недвижими имоти и документа за собственост на парцела, върху който са разположени такива недвижими имоти.
В същото време Законът за регистрацията установява и изисквания за формата и съдържанието на техническия план. По този начин основният документ за изготвяне на технически план за спомагателни съоръжения трябва да бъде проектна документация, а в случаите, когато нейното изготвяне не се изисква от закона - друг документ, потвърждаващ спомагателния характер на съоръжението (например заключение от специализирана организация, според който сградата принадлежи към строежа за спомагателно ползване).
Във връзка с обекти за спомагателно ползване, разположени в поземлени имоти за индивидуално жилищно строителство (баня, плевня, гараж, оранжерия и др.), Поради липсата на необходимост от изготвяне на проектна документация за тях, декларация на притежателя на правото на собственост е включен в техническия план, а по отношение на създадения обект - законният притежател на парцела, върху който се намира такъв обект, както е предвидено в член 24, част 11 от Закона за регистрацията. Формулярът на декларацията е одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 18 декември 2015 г. № 953 „За одобряване на формата на техническия план и изискванията за неговото изготвяне, състава на съдържащата се в него информация, като както и формата на декларацията за имуществото, изискванията за нейното изготвяне, състава на информацията, съдържаща се в нея " В същото време в раздела „Заключение на кадастралния инженер“ на техническия план трябва да се посочи обосновката за изготвяне на техническия план въз основа на декларацията, по-специално трябва да се посочи, че обектът е спомагателен в връзка с основната сграда, конструкция или незавършен строителен проект (като се посочва информация за основната конструкция), както и че по отношение на това съоръжение законодателството на Руската федерация не предвижда подготовка и издаване на разрешителни и проектна документация.
С всичко това трябва да се отбележи, че въпросът за спомагателните съоръжения остава отворен днес и изисква допълнително уточняване на законодателно ниво.
Информацията е предоставена от Кадастралната камара на Брянска област.
