Triedy kancelárií A, B, C, D. Charakteristika kancelárií triedy B. Trieda obchodné centrum a čo to znamená Označenie klasifikácie kancelárskych priestorov

Trh komerčných nehnuteľností je rozsiahly a pre jednoduchšiu a rýchlejšiu informovanosť o hlavných parametroch, kvalite a stave budovy alebo priestorov bola vytvorená klasifikácia objektov komerčných nehnuteľností. Pomocou tejto klasifikácie môžu nájomcovia odbornejšie posúdiť priestory a svoje požiadavky na ne a vývojári môžu získať popis potrebných kvalít modernej administratívnej budovy pre ďalší rozvoj akéhokoľvek objektu.

Bohužiaľ, akákoľvek klasifikácia je podmienená a nevylučuje potrebu brať do úvahy individuálnych charakteristík objekt a ďalšie podrobnosti. Okrem toho, aby priradenie konkrétnej nehnuteľnosti do príslušnej triedy malo zmysel, musia účastníci trhu jasne pochopiť, na akom základe a na akom základe sa to robí.

Pri zostavovaní klasifikácie samozrejme nie je možné zabezpečiť jednotný prístup, a preto si realitky, developeri a konzultanti často vytvárajú vlastné klasifikácie pre tie segmenty trhu, v ktorých pôsobia, alebo prispôsobujú systémy západných štandardov ruským podmienkam.

Segmentácia komerčných nehnuteľností

Nehnuteľnosti možno klasifikovať podľa rôzne vlastnosti: podľa účelu, podľa účelu vlastníctva, podľa stupňa špecializácie, podľa druhu vlastníctva, podľa stupňa pripravenosti na prevádzku.

Takže v 90. rokoch minulého storočia odborníci navrhli takzvanú "rozšírenú" klasifikáciu nehnuteľností. Podľa nej sa zaviedol pojem umelé predmety. Navrhlo sa sem zahrnúť špeciálne budovy a stavby:

• zlepšenie zdravia (nemocnice, polikliniky, opatrovateľské domy a detské domovy, sanatóriá, športové areály atď.);
• vzdelávacie (škôlky a jasle, školy, vysoké školy, technické školy, ústavy, domy detskej tvorivosti atď.);
• kultúrne a vzdelávacie (múzeá, výstavné komplexy, parky kultúry a oddychu, domy kultúry a divadlá, cirkusy, planetáriá, zoologické záhrady, botanické záhrady a pod.);
• špeciálne budovy a stavby – administratívne (polícia, súd, prokuratúra, úrady), pomníky, pamätné stavby, železničné stanice, prístavy a pod.

Všeobecne uznávaná klasifikácia komerčných nehnuteľností, ktorej sa snažia účastníci trhu s nehnuteľnosťami dodržiavať, rozdeľuje všetky budovy a priestory do segmentov – kancelárske, maloobchodné a skladové nehnuteľnosti. V každom zo segmentov sa rozlišujú triedy a dokonca aj podtriedy. Urobme rezerváciu tu: nikdy nebolo jasné pochopenie klasifikácie predmetov.

Kancelárske nehnuteľnosti dominujú v štruktúre trhu komerčných nehnuteľností. Ak si napríklad zoberieme obdobie rokov 2007 až 2011, tak za štyri roky klesol takmer o 12 percentuálnych bodov, a to vďaka dynamickejšiemu nárastu ponuky maloobchodných a skladových plôch. Podľa prognóz odborníkov v rokoch 2012-2013. objem ponuky kancelárskych priestorov, ktorý zatiaľ nepokrýva dopyt, bude rásť rastúcim tempom, aj keď nie tak dynamicky ako ostatné dva segmenty trhu.

Skladové nehnuteľnosti sú na druhom mieste v štruktúre trhu komerčných nehnuteľností. Jej podiel sa za štyri roky veľmi nezmenil.

Segment retailových nehnuteľností je najdynamickejší v štruktúre trhu komerčných nehnuteľností. Hlavný trend v rokoch 2007-2011 sa stala jeho decentralizáciou. Vysoká dynamika nárastu objemu ponuky obchodných poschodí je spôsobená vysokým dopytom po priestore v obchodných centrách, ako aj vysoký vklad kapitalizácie v porovnaní s inými segmentmi komerčných nehnuteľností.

Kancelárske priestory

Donedávna bolo hlavnou klasifikáciou kancelárskych priestorov ich rozdelenie do troch (A, B, C) alebo štyroch tried (plus D).

Objekty triedy A sú moderné biznis centrá, ktoré navrhol známy architekt a developer s vynikajúcou povesťou a istými skúsenosťami v tejto oblasti.

Priestory v takýchto budovách sa vyznačujú optimálnymi riešeniami plánovania a vysoká kvalita končí. Samotná budova je vybavená najnovšími inžinierskymi systémami a všetkými otázkami súvisiacimi s jej prevádzkou sa zaoberá profesionálna správcovská spoločnosť.

Pre nájomníkov je vybudovaná rozvinutá infraštruktúra, podzemné parkovanie si vyžaduje minimálne jedno parkovacie miesto na 60 m2. prenajaté plochy.

Pre kanceláriu triedy B je dôležité, aby tam bola vykonaná dobrá oprava, aby tam bola nepretržitá bezpečnosť a kontrola prístupu do priestorov, ako aj správne fungovanie služieb facility managementu.

Trieda „C“ spája budovy bývalých výskumných ústavov, hotelov, vzdelávacie inštitúcie a ďalšie administratívne zariadenia, priestory na 1. poschodiach a v suterénoch bytových domov. O všetkých záležitostiach domácnosti, vrátane tých, ktoré sa týkajú bezpečnosti, rozhodujú spravidla sami nájomníci.

Priradenie triedy do obchodného centra, označeného súborom symbolov „ABC“, znamená, že tento objekt patrí do triedy „A“ podľa lokality, podľa typu a technickej úrovne budovy – do triedy „C“, podľa úrovne správcovská spoločnosť - do triedy "B", ale zároveň integrálnou triedou objektu je "C".

Ak budova plne nezodpovedá špecifikovaným charakteristikám v rámci každej z kategórií určitej triedy, je dovolené zvážiť alternatívu k výhodám budovy a jej prípadné zaradenie do tejto triedy, ak sa potvrdí možná rovnocennosť charakteristík.

Pridelené triedy sa môžu zmeniť. Keď sa budujú nové kancelárske centrá triedy A a existujúce kancelárske centrá zastarávajú, môže im byť priradená nižšia trieda, napríklad nie B, ale C, alebo naopak, ako sa budova modernizuje, trieda biznis centier môže byť vyššia.

Ak je spolu s "C" pridelená aj trieda "D", potom hlavný rozdiel medzi nimi spočíva v kvalite priestorov používaných na kancelárie, v prítomnosti aspoň kozmetických opráv v nich. Trieda "D" niekedy zahŕňa všetky suterény budov.

Nový systém noriem

V roku 2011 to oznámili popredné ruské poradenské spoločnosti nový systémštandardy pre kancelárske nehnuteľnosti. Zároveň boli brané do úvahy len kvalitné kancelárske priestory, rozdelené do troch tried: „A“, „B“, „B+“.

Hlavný rozdiel novej klasifikácie je v štruktúrovanejších hodnotiacich kritériách. Všetky parametre sú rozdelené do skupín, z ktorých každá má určitý súbor povinných a žiaducich charakteristík. Napríklad pre triedu A musí objekt spĺňať nasledujúce požiadavky:

• dostupnosť centrálneho systému riadenia budovy;
• schopnosť nastaviť individuálny klimatický režim pre každý kancelársky blok;
• moderné požiarne bezpečnostné systémy;
• vysokokvalitné vysokorýchlostné výťahy popredných svetových výrobcov;
• dva nezávislé napájacie zdroje s automatickým spínaním alebo dieselový generátor;
• moderné bezpečnostné systémy a kontrola vstupu do budovy;
• výška stropu nie menšia ako 2,7–2,8 m;
• pôdorys je otvorený;
• rozstup stĺpov nie je menší ako šesť metrov.

Tu môžete pridať možnosť inštalácie plnohodnotnej zvýšenej podlahy, kvalitnú a reprezentatívnu výzdobu spoločných priestorov, vstupnej skupiny a fasády, dobrú polohu, absenciu blízkych objektov, ktoré majú Negatívny vplyv na svoj obraz, pohodlný prístup do objektu a jeho dopravnú dostupnosť, podzemné parkovisko alebo kryté viacúrovňové prízemné parkovisko s vnútorným prechodom do domu.

Budovy triedy „B +“ musia spĺňať minimálne desať povinných a osem voliteľných z vyššie uvedených požiadaviek a pre kategóriu „B“ bude postačovať prítomnosť šiestich povinných a ôsmich voliteľných parametrov.

Maloobchodný majetok

V segmente nákupných centier v Rusku ešte nebola prijatá jednotná klasifikácia prispôsobená ruským podmienkam. Preto ruskí analytici radšej používajú európsku klasifikáciu na klasifikáciu nákupných centier. Táto klasifikácia je založená na:

• veľkosť predajnej plochy;
• oblasť pokrytia nákupného centra;
• zloženie nájomníkov;
• špecifiká predávaného tovaru.

Vo všetkých prípadoch je typ obchodného centra a jeho špecializácia daná zložením nájomcov a veľkosťou obchodnej plochy. Vývoj architektonických a plánovacích riešení, ako aj prenájom priestorov obchodného centra - sprostredkovanie - prebieha na základe koncepcie obchodného centra. Koncept nákupného centra by mal odrážať:

• cieľové skupiny kupujúcich („portrét kupujúceho“);
• typ nákupného centra;
• zloženie nájomníkov („kotvy“, „minikotvy“, príbuzné).

Podľa európskej klasifikácie existujú 4 typy nákupných centier:

• susedské obchodné centrum (Neighborhood Shopping Center);
• okresné nákupné centrum (Community Shopping Center);
• regionálne centrum (Regionálne centrum);
• superregionálne centrum (Super Regional Center).

Susedské obchodné centrum (Neighborhood Shopping Center) predáva tovar bežnej spotreby (jedlo, lieky atď.) a poskytuje služby pre domácnosť, ktoré kupujúci nákupnej zóny centra denne potrebujú.

V nákupnom centre mikročlánku je kotvou supermarket, medzi ďalších významných nájomcov v tomto centre patrí lekáreň a obchodný dom. Často sa centrá, ktoré nezahŕňajú supermarket, ale sú z hľadiska celkovej prenajatej plochy podobné centrám mikrooblastí, nazývajú nákupné centrá mikrooblastí. Typická plocha pre nákupné centrum micro-district, kde sú prezentované všetky jeho funkcie, je cca 5000 m2, ale v zásade to môže byť od 3000 do 10 000 m2.

Typická predajná plocha okresného nákupného centra je približne 15 000 m2, ale vo všeobecnosti to môže byť od 10 000 do 30 000 m2. Zvyčajne slúži obyvateľom vzdialeným od nej 10-20 minút.

Rozloha regionálneho centra je 40 000 metrov štvorcových. m, pričom sa môže pohybovať od 30 000 do 100 000 m2. Takéto centrum zvyčajne zahŕňa: nákupné centrum, krytú nákupnú pasáž s umelou klímou, módny tovar. Počet "kotvy" od dvoch - pre 50-70% plochy. Oblasť pokrytia takéhoto nákupného centra je v rozmedzí 9-27 km.

Typická plocha superregionálneho nákupného centra je 80 000 m2, pričom sa môže pohybovať od 50 000 do viac ako 200 000 m2. Takéto centrum je veľkosťou podobné regionálnemu centru, ale je rozmanitejšie z hľadiska sortimentu. Hlavnými nájomcami sú tri a viac komplexných obchodných domov. Môžu zaberať 50-70% všetkých prenajímateľných plôch. Regionálne a nadregionálne nákupné centrá lákajú kupujúcich, pretože ponúkajú široký sortiment tovarov a služieb. Vo svojich funkciách sa nelíšia, rozdiel spočíva len v sile prilákania zákazníkov.

Podtypy nákupných centier

Existujú aj typy nákupných centier. Je ich veľa: špecializované nákupné centrum (Spiciality Shopping Center), festival (Festival Center), power centrum (Power Center), outletové centrum (Outlet Center), módne nákupné centrum (Fashion Center), diskontné centrum (Off-price Center ), nákupno-zábavné centrum (Retail - zábavné centrum) atď. To znamená, že názov obchodného centra závisí od jeho účelu alebo druhov tovarov a služieb v ňom ponúkaných. V každom prípade, aj keď sa berú do úvahy rôzne variácie, hlavné zloženie nájomníkov určuje typ obchodného centra. Veľkosť samotnej budovy a lokalita, na ktorej sa nachádza, dispozičné riešenie obchodného centra len čiastočne určuje typ obchodného centra.

Výrobné a skladové priestory

Dnes sa na klasifikáciu skladov používajú najmä dva systémy noriem.

Prvá navrhuje rozdeliť objekty skladových nehnuteľností do štyroch tried „A“, „B“, „C“, „D“, navyše v kategóriách „A“ a „B“ sú dve podtriedy (A a A +, B a B+). V súlade s druhou sa rozlišujú aj štyri triedy (A, B, C, D), existujú však starostlivé detaily, v dôsledku ktorých kategórie vyzerajú takto: „A1“, „A2“, „B1“ , "B2", "C1", "C2", "D". Oba systémy sú založené na rovnakých princípoch, líšia sa len súborom charakteristík nevyhnutných na priradenie objektu k tej či onej podtriede.

V oboch klasifikáciách puncúložný priestor najvyššej úrovne je novinkou konštrukcie objektu. Umiestnenie, výzdoba a vybavenie takýchto zariadení musia spĺňať tieto požiadavky:

• blízkosť hlavných dopravných tepien;
• schopnosť prispôsobiť sa akémukoľvek typu produktu;
• vysoká miera obratu;
• záruka bezpečnosti nákladu.

Priestory patriace do ďalšej podtriedy je možné kompletne zrekonštruovať pomocou moderných materiálov a technológií. K takýmto priestorom sa pristupuje prakticky rovnako ako k skladovým komplexom kategórie „A+“ a „A1“, s výnimkou lokality (často sa nachádzajú v intraviláne mesta, v priemyselných zónach a majú problémy s dopravnou dostupnosťou).

Trieda „B“ zahŕňa objekty postavené v období pred perestrojkou.

Do triedy „C“ patria bývalé výrobné prevádzky, autosklady a iné objekty, ktoré pôvodne neboli prispôsobené pre sklady.

Trieda "D" - to sú budovy, ktoré neboli vytvorené na skladovanie: garáže, pivnice, bombové kryty, hangáre, poľnohospodárske budovy. Špecifickosť takýchto priestorov spôsobuje, že nie je vhodné ich modernizovať alebo rekonštruovať.

Hotelové nehnuteľnosti ako komerčná stojí mimo.

Segment hotelov sa stáva pre investorov atraktívnejším, a to jednak v dôsledku klesajúcej ziskovosti v ostatných segmentoch, ako aj poskytovaním stimulov pre hotelové projekty zo strany mesta. Hotelové budovy rozdeľujú odborníci podľa „hviezd“. Rozdelenie "hviezd" priamo závisí od triedy hotelových izieb - suity, junior suity atď. Spory o tom, či považovať ten či onen hotel za štvorhviezdičkový alebo päťhviezdičkový odborník na hotelový priemysel však neutíchajú. Ruský hotelový komplex je veľmi heterogénny a na rozdiel od iných segmentov komerčných nehnuteľností hotely (najmä medzinárodné reťazce) takmer nikdy otvorene neznižujú ceny izieb. To je zvláštnosť tohto trhu v porovnaní s kancelárskymi alebo obchodnými komplexmi.

Kancelárske priestory možno zaradiť do štyroch kategórií: A, B, C a D. Priestory kategórie A a B vo všeobecnosti spĺňajú požiadavky západných štandardov na umiestnenie, stav a úroveň služieb biznis centier, kategória C je stredná, resp. kategória D je takzvaný „ruský štandard“. V niektorých klasifikáciách sú klasifikované ako samostatná kategória „Business parky“.

1. Miesto
Obchodné centrá kategórie A sa zvyčajne nachádzajú v historickom centre mesta. Tieto obchodné centrá majú pohodlné prístupové cesty, vynikajúce výhľady a dobre rozvinutú infraštruktúru.

2. Budovanie
Obchodné centrum kategórie A sa nachádza v budove postavenej najskôr v 90. rokoch 20. storočia. alebo samostatne stojaca špecializovaná budova kompletne zrekonštruovaná podľa medzinárodných štandardov kvality. Táto budova má nasledujúce požiadavky: vysoký stupeň opravárenské a dokončovacie práce, efektívne plánovanie podláh vo forme kancelárskych blokov, prítomnosť konferenčnej miestnosti, kaviarne/reštaurácie, bezpečného pozemného parkovania alebo podzemnej garáže.

3. Komunikácia
Obchodné centrá kategórie A sa vyznačujú vysokovýkonnou komunikáciou poskytujúcou maximálny komfort a pohodlie. Pre obchodné centrá tejto úrovne je povinné mať:
- zdroje záložného napájania
- centralizovaný systém kondicionovanie
- centralizovaný systém vykurovania (vrátane autonómneho zálohovania)
- vysokokapacitné komunikačné kanály z optických vlákien
- vysokorýchlostné výťahy
- neobmedzené telefónne linky
- moderný požiarny poplachový a hasiaci systém.

4. Bezpečnosť
Biznis centrá kategórie A sú nonstop strážené, vysoko profesionálna bezpečnosť využíva kamerové systémy a systémy kontroly vstupu a je potrebná recepcia.

Nájomcami kancelárskych priestorov v takýchto biznis centrách sú najčastejšie veľké korporácie, finančné a bankové skupiny, úspešné právnické, audítorské a poradenské firmy.

1. Miesto
Obchodné centrá kategórie B sa spravidla nachádzajú v prestížnych obchodných a finančných štvrtiach mesta. Trieda B sa vyznačuje územiami historického centra mesta, ktoré nespadajú do kategórie A, a oblasťami priľahlými k historickému centru, ktoré sa vyznačujú dobrou polohou.

2. Budovanie
Obchodné centrum kategórie B sa nachádza v samostatnej účelovej budove, ktorá bola selektívne zrekonštruovaná alebo zrekonštruovaná s vysokou úrovňou povrchovej úpravy a dovezených materiálov. Na takúto budovu sú kladené nasledujúce požiadavky: efektívny pôdorys, konferenčná miestnosť, kaviareň/reštaurácia a dostupnosť bezpečného pozemného parkovania.

3. Komunikácia
Obchodné centrá kategórie B sa vyznačujú dobrým stavom internej komunikácie. Pre obchodné centrá tejto úrovne je povinné mať:
- klimatizačné systémy (split systém, individuálne)
- centralizovaný systém vykurovania
- komunikačné kanály z optických vlákien
Taktiež biznis centrá kategórie B sa vyznačujú poskytovaním širokého spektra doplnkových služieb.

4. Bezpečnosť
Biznis centrá kategórie B sú nonstop strážené, vysoko profesionálne zabezpečenie využíva kamerové systémy a flexibilný prístupový systém.

Ceny prenájmu sú celkom v súlade s úrovňou poskytovaných služieb a sú k dispozícii pre veľké ruské a zahraničné spoločnosti.

1. Miesto
Obchodné centrá kategórie C sa nachádzajú spravidla v oblastiach vzdialených od centra mesta, ale s dobrou dostupnosťou, v blízkosti hlavných ťahov, metra. Najčastejšie sa nachádza v administratívnej budove, výskumných ústavoch.

2. Budovanie
V biznis centrách kategórie C sa zvyčajne nachádzajú zrekonštruované bývalé administratívne budovy a internáty prerobené na kancelárske účely. Stav priestorov v takýchto budovách sa líši od rekonštrukcie v sovietskom štýle až po dobrý moderný interiér. Biznis centrá kategórie C sa vyznačujú absenciou stráženého parkoviska.

3. Komunikácia
Obchodné centrá kategórie C sa vyznačujú prítomnosťou:
- dostatočný počet telefónnych liniek
- ventilačné systémy.

4. Bezpečnosť
Bezpečnosť v biznis centrách kategórie C zabezpečuje domovník a systém kontroly vstupu.

Administratívne budovy kategórie D sa nachádzajú mimo obchodných štvrtí mesta. Inžinierske komunikácie v nich sú spravidla zastarané, parkoviská sú spontánne, špecializované služby údržby budov sú minimalizované alebo úplne chýbajú.
Výhodou biznis centier kategórie D sú nízke nájomné, ktoré lákajú malé firmy, ktoré si zatiaľ komfortnejšie pracovné podmienky nemôžu dovoliť.

Skóre v troch rôznych kategóriách sa nemusí zhodovať. V tomto prípade sa berie najnižšie hodnotenie zo súboru (1-Umiestnenie, 2-Typ a technická úroveň budovy, 3-Úroveň správcovskej spoločnosti a poskytovanej služby). Dokonca aj najmodernejšia budova so západnou správcovskou spoločnosťou, ktorá sa nachádza mimo hraníc mesta, bude klasifikovaná ako trieda C.

Text: www.site Pri opakovanej tlači a použití materiálov je potrebné uviesť zdroj.

V.A. Voľnová
ROO certifikovaný odhadca nehnuteľností, certifikovaný odhadca nehnuteľností
podľa požiadaviek európskych noriem,
odhadca 1. kategórie LLC "Sibírsky odhadca" (mesto Novosibirsk),
víťaz súťaže "Golden Peroo" v nominácii "Najlepší odhadca nehnuteľností v ROO-2007"

Potrebu klasifikovať, zefektívňovať či deliť nehnuteľnosti do samostatných skupín v súčasnosti veľmi ostro pociťujú tak analytici realitného trhu, ako aj realitní makléri a odhadcovia.

Odhadcovia každý deň čelia potrebe dokázať jednému zo zainteresovaných strán, medzi ktorými sa nachádza - a to je objednávateľ posudku a spotrebiteľ posudku - že očakávania na hodnotu predmetu jedného z nich sú nadhodnotené resp. príliš optimistický, zatiaľ čo druhý je trochu pesimistický. Niekedy pri hodnotení kancelárskych priestorov triedy C objednávateľ posudku uvádza ako podobné objekty nedávno predané priestory v susedstve, ktoré sa nachádzajú v obchodnom centre triedy B, a úprimne sa pýta, prečo je jeho objekt podcenený. A až počas rozhovoru, keď odhadca uvedie množstvo charakteristík objektu, ktoré ovplyvňujú zvýšenie alebo zníženie trhovej hodnoty jednotlivého objektu, dôjde k porozumeniu medzi stranami.

Dnes už aj spotrebitelia našich služieb do istej miery chápu, že priestory rovnakého účelu sa môžu značne líšiť v nákladoch, keďže patria do rôznych „váhových kategórií“, teda do rôznych tried.
Zároveň všetci účastníci trhu s nehnuteľnosťami, či už sú to predávajúci, kupujúci, poradcovia, pracujú s rovnakými pojmami, možno ich nazývajú inak, ale naznačujú klasifikáciu nehnuteľnosti, čo naznačuje, že problém je zrelý a je mimoriadne relevantné.
Dnes v Rusku existuje niekoľko pokusov o vypracovanie klasifikácie nehnuteľností v rôznych odvetviach trhu s nehnuteľnosťami. Medzi najznámejšie klasifikácie kancelárskych nehnuteľností patria:

1. Klasifikácia hlavného analytika Ruskej gildy realitných maklérov G.M. Sternik (http://www.group21vek.ru/?id=202);
2. Klasifikácia Moskovského výskumného fóra 2003. (http://www.suvar-realty.ru/www/pdf/class_mif.pdf).
3. Klasifikácia Moskovského výskumného fóra 2006. ( http://www.architek.ru/lib/2/office/07036.html)
4. Klasifikácia Volžského protikrízového inštitútu (Kazaň) (http://info.tatcenter.ru/economy/34303.htm)

Medzi dostupné klasifikácie komerčných nehnuteľností patria:

1. Typológia komerčných nehnuteľností hlavného analytika Ruskej gildy realitných maklérov G.M. Sternik (http://realtymarket.ru/metodi-eskie-materiali/Sternik-G.M.-TIPOLOGIYA-TORGOVOI-NEDVIJIMOSTI.html)
2. Klasifikácia vyvinutá Urban Land Institute (USA) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
3. Klasifikácia Medzinárodnej rady nákupných centier (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)
4. Klasifikácia nákupných centier vypracovaná Ruskou radou Nákupné centrá(RSTC) (http://www.bmrc.ru/klassif-3.htm)

Možnosti jednotnej klasifikácie skladových nehnuteľností ponúkajú trhu jeho najaktívnejší hráči – realitno-poradenské spoločnosti. Medzi dostupné klasifikácie skladov patria:

1. Klasifikácia vyvinutá spoločnosťou Knight Frank International Consulting Company (http://www.stroi-baza.ru/articles/one.php?id=667)
2. Klasifikácia vyvinutá poradenskou spoločnosťou Swiss Realty Group (http://www.berezhnoff.ru/service/skladandoffice/rent/SwissRealtyGroup/)

V súčasnosti analytici trhu nedospeli ku konsenzu o tom, ktorá klasifikácia je najprijateľnejšia a najpohodlnejšia. Existujúce klasifikácie sa často navzájom opakujú a majú tendenciu rozširovať vlastnosti a faktory, podľa ktorých by mala byť vlastnosť priradená konkrétnej triede. Zároveň, po zvážení trhu s nehnuteľnosťami aj vo veľkých mestách Ruska, možno poznamenať, že množstvo faktorov, ktoré je potrebné vziať do úvahy v rámci existujúcich klasifikácií, buď chýba, alebo sa podieľajú na tvorbe trhu. hodnota objektu zanedbateľná.

V odbornej komunite, ako logistici, tak aj vývojári, analytici, hodnotitelia, sa postupne chápe, že všetky navrhované klasifikácie majú množstvo nedostatkov, z ktorých hlavnými sú nadbytočnosť a ťažkopádnosť, ktoré sú spôsobené nedostatkom priorít. vymenované parametre.

Pri malom počte faktorov, ktoré významne ovplyvňujú trhovú hodnotu objektu, existujúce klasifikácie zohľadňujú veľké množstvo sekundárnych charakteristík, ktoré spôsobujú miernu zmenu hodnoty, čo je zrejmé pre profesionálneho odhadcu.

Bežný predávajúci či kupujúci nehnuteľnosti sa zároveň môže utopiť v množstve faktorov a ich chápaní, alebo to jednoducho vzdať a netráviť čas a námahu jednoduchým pochopením daných faktorov, bez toho, aby bol profesionálnym architektom či staviteľom.

Špecialisti spoločnosti "Siberian Appraiser" si stanovili za cieľ rozvíjať sa stručný, priestranný, zrozumiteľný pre odhadcov, realitných maklérov, analytikov a spotrebiteľov našich služieb, klasifikácia, ktorá by zahŕňala len tie vlastnosti objektov, ktoré výrazne ovplyvniť hodnotu nehnuteľnosti. Koniec koncov, je to zásada významnosti, ktorá sa opakovane opakuje v nových federálnych hodnotiacich štandardoch.

Úlohou bolo vypracovať stručnú a zrozumiteľnú klasifikáciu objektov v troch sektoroch trhu: kancelárske, maloobchodné a skladové nehnuteľnosti z hľadiska hodnoty nehnuteľností, klasifikáciu, ktorá má pomôcť odhadcom pri výbere predmetov porovnávania pri výpočtoch trhovej hodnoty.

V dôsledku vykonanej práce sa objavil koncept stručnej klasifikácie nehnuteľností, ktorý bol čo najkompaktnejší a najpohodlnejší na používanie, prispôsobený pre odhadcov. Faktory ovplyvňujúce náklady sú usporiadané v klasifikácii v zostupnom poradí podľa ich vplyvu na hodnotu objektu.

Na určenie faktorov, ktoré najviac ovplyvňujú hodnotu predmetu, bola použitá expertná metóda, ktorej použitie je uvedené v nových federálnych hodnotiacich štandardoch, ktoré zahŕňali:

• rozhovory so zamestnancami realitných kancelárií a znaleckých spoločností v meste Novosibirsk;
• koordinácia výsledkov prieskumu;
• identifikácia hlavných cenových faktorov, ktoré najviac ovplyvňujú cenu objektu.

Odborníci boli špecialisti s dlhoročnými skúsenosťami (viac ako 10 rokov) v realitných kanceláriách a znaleckých spoločnostiach v meste Novosibirsk. Počas rozhovoru boli každému znalcovi položené relevantné otázky a výsledkom spracovania odpovedí expertov bolo získaných päť hlavných faktorov, ktoré najviac ovplyvňujú trhovú hodnotu nehnuteľnosti.

Vzhľadom na úlohu - získanie stručnej klasifikácie - bol každý typ vlastnosti rozdelený do 4 tried: A, B, C, D. Každej triede je pridelené určité skóre na základe päťbodového systému, keď trieda objektu klesá. : trieda A - 5 bodov, trieda D - 2 body.

Zároveň sú určené intervaly bodov za priradenie objektu ku konkrétnej triede. Zhrnutím skóre faktorov dostaneme určité celkové skóre objektu, ktoré leží v jednom alebo druhom intervale, určujúcom triedu objektu.

Nižšie sú uvedené stručné klasifikácie troch typov nehnuteľností: kancelárske, maloobchodné a skladové priestory.

Stručná klasifikácia kancelárskeho majetku

Stručná klasifikácia komerčných nehnuteľností

Stručná klasifikácia skladových nehnuteľností

Ako vidíte, táto stručná klasifikácia sa ľahko používa, odráža kvalitu dostupných nehnuteľností a umožňuje vám rýchlo a jednoducho sa zorientovať v zaraďovaní nehnuteľností do tej či onej triedy.

Analyzujme príklady použitia vyššie uvedených stručných klasifikácií.

Príklad 1 (kancelária)

Priestory v bývalom projekčnom ústave v centre mesta:
umiestnenie- v centre mesta - 5 bodov
štát- zastaraná administratívna budova so štandardnými povrchovými úpravami vo výbornom stave - 3 body
- chodbový systém, výška stropu 3,0 m - 3 body
parkovisko- nedostatočný počet miest na nestráženom parkovisku pozdĺž budovy - 3 body
infraštruktúry- nedostatočné pri existencii rozvinutej infraštruktúry v prostredí budovy - 4 body
celkom: 5+3+3+3+4 = 18 (trieda B)

Príklad 2 (obchodovanie)

Priestory v novom nákupnom centre na frekventovanej diaľnici:
umiestnenie- na dopravnej tepne, v blízkosti zastávky. MHD, s pohodlným prístupom a prístupom - 4 body
kvalita dokončenia- nedávny rok výstavby, zlepšený finiš - 4 body
štát- vo výbornom stave - 5 bodov
parkovisko- organizované strážené parkovisko s dostatočným počtom miest; pohodlný prístup na parkovisko vstup do územia - 4 body
koncepcia budovy- jediný vlastník budovy, prítomnosť "kotvových nájomcov", koncepcia umiestnenia budovy na trhu - 5 bodov
celkom: 4+4+5+4+5 = 22 (trieda A)

Príklad 3 (sklad)

Výrobná dielňa závodu v oblasti strednej vzdialenosti:
umiestnenie- umiestnenie v hĺbke územia priemyselného podniku; vstup cez kontrolný bod - 2 body
priľahlé územie- bezpečnosť po obvode územia; nedostatok miesta na parkovanie a manévrovanie ťažkých vozidiel - 3 body
dizajnové a plánovacie riešenia- výška priestorov je 12 m, s rastrom stĺpov minimálne 12x24 m - 5 bodov
štát- postavený pred rokom 1985 v dobrom stave - 3 body
inžinierske systémy- zastarané inžinierske systémy, nedostatok časti systémov - 2 body
celkom: 2+3+5+3+2 = 15 (trieda C)

Túto stručnú klasifikáciu môžu ľahko použiť kupujúci a predávajúci nehnuteľností, realitní makléri, developeri, analytici trhu a samozrejme odhadcovia, pre ktorých je prispôsobená, pri určovaní triedy oceňovanej nehnuteľnosti s cieľom vybrať porovnávacie objekty pre predaj a prenájom z príslušného sektora nehnuteľností.

Na Medziregionálnej vedeckej a praktickej konferencii odhadcov bola schválená stručná klasifikácia „Aktuálne problémy a nový vývoj v oblasti oceňovania. Informačná podpora realitného trhu“, ktorá sa konala 29.-30.5.2008. v Novosibirsku.

V Siberian Appraiser odhadcovia používajú túto stručnú klasifikáciu počiatočná fáza hodnotenie, keď je potrebné určiť, do ktorej triedy predmet hodnotenia patrí, aby sa ako prvé priblíženie určilo cenové rozpätie tak oceňovaného predmetu, ako aj jeho analógu.

Bol by som rád, keby sa tomu médiá venovali Stručná klasifikácia, s cieľom zdôrazniť v tlači ponuky na predaj a prenájom nehnuteľností so zameraním na túto klasifikáciu, ktoré by boli užitočné pre všetkých účastníkov trhu s nehnuteľnosťami.

V závislosti od rôznych vnútorných a vonkajších charakteristík sú nehnuteľnosti oficiálne rozdelené do tried: „A“ („A +“), „B“ („B +“) a „C“. Kategória je budove pridelená po tom, ako komisia posúdi obchodné centrum z hľadiska splnenia určitých kritérií. Na čom je založená klasifikácia obchodných centier, pochopíme v tomto článku.

Trieda "A" ("A +")

Obchodné centrá triedy A v Petrohrade spĺňajú tieto charakteristiky:

• nie viac ako 7 rokov od roku výstavby alebo väčšej rekonštrukcie;
• výhodná poloha v blízkosti hlavných diaľnic mesta, nie viac ako 15 minút chôdze od zastávok metra a verejnej dopravy;
• moderné inžinierske systémy;
• profesionálna správcovská spoločnosť s viac ako 5-ročnými skúsenosťami;
• celý rad prevádzkových služieb;
• dokončovacie materiály, ktoré spĺňajú medzinárodné normy;
• vysokokvalitné vetracie a zvukoizolačné systémy, systém klimatizácie, požiarna bezpečnosť;
• moderné vysokorýchlostné výťahy;
• neprerušovaná prevádzka elektrických sietí;
• nepretržitá bezpečnostná služba, video dohľad vo všetkých priestoroch budovy;
• výška stropu - nie menej ako 2,7 m;
• efektívne plánovanie;
• veľké alebo panoramatické okná, ktoré poskytujú miestnosti dostatok prirodzeného svetla;
• recepcia;
• podzemné alebo povrchové parkovanie s výpočtom minimálne 1 miesto na 100 m² prenajímateľnej plochy;
• aspoň 2 nezávislých telekomunikačných poskytovateľov;
• prezentovateľná predná časť budovy a vstupná skupina;
• rozvinutá interná a externá infraštruktúra.

Aký je rozdiel medzi objektmi „A+“ a „A“?

Rozdiel medzi triedami spočíva vo výnimočných vlastnostiach objektov „A+“:

• vynikajúce vlastnosti, ako sú dizajnérske povrchové úpravy alebo jedinečné architektonické riešenia;
• systém „inteligentnej kancelárie“;
• projekty objektov často vyvíja architektonická kancelária na medzinárodnej úrovni.

Podľa štatistík

• 8 biznis centier triedy A+;
• 104 obchodných centier triedy A;
• priemerná sadzba prenájmu je 1 500 rubľov. m²/mesiac.

kancelárske centrá triedy B (B+)

Obchodné centrá tejto skupiny sú najpočetnejšie a sú u nájomcov obľúbené vďaka optimálnej kombinácii ceny a kvality.

Pre rok 2018 v Petrohrade:

• 93 obchodných centier triedy B+;
• 510 obchodné centrá triedy B;
• priemerná cena prenájmu je 900 rubľov. m²/mesiac.

trieda "C"

Objekty triedy "C" sú ľahko rozpoznateľné:

• odľahlosť od hlavných diaľnic mesta;
• nízka úroveň infraštruktúry;
• zastarané inžinierske komunikácie;
• obmedzený počet parkovacích miest alebo ich úplná absencia.

Budovy tejto triedy sú prevažne administratívne budovy minulého storočia. Mnohé z nich si vyžadujú náklady na opravy alebo veľkú rekonštrukciu. Priestory v takýchto zariadeniach sú však pomerne žiadané, a to z dôvodu nízkeho nájomného, ​​ako aj prítomnosti železničných tratí či veľkých skladovacích priestorov.

Pre rok 2018 v Petrohrade:

• 379 obchodné centrá triedy C;
• priemerná cena prenájmu je 500 rubľov. m²/mesiac.

Faktory, ktoré môžu ovplyvniť zaradenie obchodného majetku

Existuje množstvo faktorov, ktoré môžu zlepšiť triedu komerčnej budovy. Tie obsahujú:

• ekologicky čistá oblasť mesta;
• historické umiestnenie;
• štatút architektonickej pamiatky;
• pohodlný prístup pre sedavé skupiny obyvateľstva.

Je dosť ťažké určiť, do ktorej triedy patrí budova, pretože niektoré nuansy nie sú viditeľné voľným okom. V takýchto prípadoch je najlepšie kontaktovať skúseného odborníka, aby ste sa vyhli nepríjemným momentom, ktoré môžu vyjsť najavo už v priebehu práce.

Potrebu klasifikovať, zefektívňovať či deliť nehnuteľnosti do samostatných skupín v súčasnosti veľmi ostro pociťujú tak analytici realitného trhu, ako aj realitní makléri a odhadcovia.

Odhadcovia každý deň čelia potrebe dokázať jednému zo zainteresovaných strán, medzi ktorými sa nachádza - a to je objednávateľ posudku a spotrebiteľ posudku - že očakávania na hodnotu predmetu jedného z nich sú nadhodnotené resp. príliš optimistický, zatiaľ čo druhý je trochu pesimistický. Niekedy pri hodnotení kancelárskych priestorov triedy C objednávateľ posudku uvádza ako podobné objekty nedávno predané priestory v susedstve, ktoré sa nachádzajú v obchodnom centre triedy B, a úprimne sa pýta, prečo je jeho objekt podcenený.

V súčasnosti analytici trhu nedospeli ku konsenzu o tom, ktorá klasifikácia je najprijateľnejšia a najpohodlnejšia. Existujúce klasifikácie sa často navzájom opakujú a majú tendenciu rozširovať vlastnosti a faktory, podľa ktorých by mala byť vlastnosť priradená konkrétnej triede. Zároveň, po zvážení trhu s nehnuteľnosťami aj vo veľkých mestách Ruska, možno poznamenať, že množstvo faktorov, ktoré je potrebné vziať do úvahy v rámci existujúcich klasifikácií, buď chýba, alebo sa podieľajú na tvorbe trhu. hodnota objektu zanedbateľná.

V odbornej komunite, ako medzi logistami, tak aj vývojármi, analytikmi a odhadcami, sa tak postupne objavuje názor, že všetky navrhované klasifikácie majú množstvo nedostatkov, z ktorých hlavnými sú nadbytočnosť a ťažkopádnosť, ktoré sú spôsobené nedostatkom priorít. vymenované parametre. http://appraiser72.rf/01_Pages/06_Demo.php?ans=1&num=17

Pri malom počte faktorov, ktoré významne ovplyvňujú trhovú hodnotu objektu, existujúce klasifikácie zohľadňujú veľké množstvo sekundárnych charakteristík, ktoré spôsobujú miernu zmenu hodnoty, čo je zrejmé pre profesionálneho odhadcu.

Klasifikácia kancelárskych budov

Kancelárska budova triedy A: Musí spĺňať alebo prekročiť minimálne 16 z 20 štandardných kritérií uvedených nižšie:

1. Vysokokvalitné štandardné prevedenie, pokročilé systémy stavebného inžinierstva vrátane BMS (Building Management System);

2. Profesionálna správa budov;

3. Dobrá poloha budovy v rámci hraníc kancelárskeho priestoru, pohodlný prístup a dopravné spojenie;

4. klimatizačný systém: najmenej 2-rúrkový alebo jeho ekvivalent;

5. Podhľady;

6. Výška od podlahy po falošný strop v priemere 3,30 m;

7. Efektívny otvorený pôdorys (konštrukcia s nosnými stĺpmi);

8. Trojdielna krabica na elektrické, telefónne a počítačové káble, prípadne zvýšená podlaha (alebo možnosť jej inštalácie);

9. Moderné, kvalitné okná, ich racionálne usporiadanie;

10. moderné vysokorýchlostné výťahy s čakacou dobou maximálne 30 sekúnd;

11. podzemné parkovisko;

12. Vysokokvalitné materiály použité pri výzdobe spoločných priestorov;

13. Pomer parkovacích miest (zemných a podzemných) je minimálne 1 miesto na 100 m2. prenajatá plocha budovy;

14. Stratový faktor (pomer využitej a prenajatej plochy) nie viac ako 12 %;

15. Kvalitný poskytovateľ telekomunikačných služieb v budove;

16. dva nezávislé zdroje napájania alebo dostupnosť neprerušiteľného zdroja energie; (napájanie slaboprúdových sietí nájomcu musí byť minimálne 50 W na 1 m2 úžitkovej plochy 20 W dodatočne vyčlenených na osvetlenie);

17. Prípustné zaťaženie pre medzipodlažné stropy: 400-450 kg na 1 m2;

18. Moderné systémy zabezpečenie budovy a kontrola prístupu;

19. Jedáleň / jedáleň pre zamestnancov a iné vybavenie;

20. Hĺbka podlahy od okna k oknu nie je väčšia ako 18-20 metrov.

Administratívna budova triedy B: musí spĺňať aspoň 10 z 20 uvedených kritérií.

Administratívna budova triedy C: Spĺňa menej ako 8 z 20 uvedených kritérií. http://www.bluestone.ru/main/page/id/112.phtml

Dnes v Rusku existuje niekoľko pokusov o vypracovanie klasifikácie nehnuteľností v rôznych odvetviach trhu s nehnuteľnosťami. Jedna z najznámejších klasifikácií kancelárskych nehnuteľností sa dá nazvať Klasifikácia Moskovského výskumného fóra 2003. ( príloha A, tabuľka 1). appraiser.ru Každý typ nehnuteľnosti je rozdelený do 4 tried: A, B, C, D.

Kancelárske nehnuteľnosti na západe sú zaradené do troch tried - A, B, C. V Rusku v SNŠ možno k týmto trom triedam pridať ďalšie dve triedy - D, E. Proces priradenia budovy do určitej triedy vyžaduje dôkladnú analýzu všetkých jeho parametrov a vlastností. Mali by ste tiež vziať do úvahy skutočnosť, že hranice medzi triedami vo väčšine prípadov nemusia byť jasné. V tomto prípade sa za označenie písmena pridávajú ďalšie znaky + a -. Ďalej sa pozrime na hlavné rozdiely medzi týmito triedami.

Kancelárie triedy "A".

Kancelárie triedy "A" - najprestížnejšie kancelárske priestory, sa nachádzajú v nových kancelárskych komplexoch a biznis centrách v centre mesta. Tieto kancelárske priestory majú najvyššiu úroveň služieb: „inteligentné“ budovy poskytujúce plnú optimalizáciu a automatizáciu všetkých systémov podpory života, nasadenú infraštruktúru pre centralizované poskytovanie kancelárskych zariadení nájomcom, komunikáciu z optických vlákien, recepciu, konferenčné miestnosti, spotrebiteľov služby a rekreačné zariadenia. Toto všetko je v bezchybnom stave.

Takéto kancelárie majú vlastné bezpečnostné, správcovské a údržbárske služby a strážené podzemné parkovisko. Táto trieda kancelárskych priestorov zahŕňa moderné voľné usporiadanie kancelárií, drahé kancelárske dekorácie, zavesené stropy a oveľa viac. Za klasickú verziu kancelárie triedy A sa považuje biznis park vybudovaný na okraji alebo mimo mesta, v blízkosti vhodných dopravných uzlov, letiska alebo železničnej stanice a vyznačuje sa nízkopodlažnými budovami, čo umožňuje bez výťahov (tento moment znižuje náklady na výstavbu a údržbu). Odľahlosť je kompenzovaná blízkosťou k prírode.

Ďalšími bonusmi takýchto kancelárií sú organizované doručovanie zamestnancov z mesta alebo z najbližšej stanice metra do komplexu, ako aj veľké množstvo parkovacích miest. V zahraničí, kde obchodné parky už dávno prestali byť exotické, sa uprednostňujú kancelárske možnosti s originálnou modernou architektúrou, krajinným dizajnom a ďalšími preferenciami pre nájomníkov. Normou pre tento formát kancelárií je prítomnosť veľkých rekreačných oblastí s parkami, vychádzkovými uličkami, umelými jazerami a rybníkmi.

Kancelárie triedy "B".

Kancelárie triedy „B“ sú kancelárske priestory s takmer rovnakými vlastnosťami ako kancelárie triedy „A“. Kancelárie triedy B môžu byť umiestnené v nových alebo novozrekonštruovaných budovách s potrebnými inžinierskymi komunikáciami, často nie v samom centre mesta, ale ani v okrajových častiach. Kancelárie triedy B majú prakticky rovnaké vlastnosti ako kancelárie triedy A, sú však menej prestížne a majú užší rozsah ponúkaných služieb. Preto sa niekedy označujú ako „rozpočtové kancelárie“ alebo „kancelárie ekonomickej triedy“. Tieto kancelárie nemusia mať centrálnu klimatizáciu. Tieto kancelárie nie sú také prestížne a ani škála ponúkaných služieb nie je taká široká – parkovanie sa napríklad najčastejšie nachádza vonku.

Do tejto triedy kancelárií patria aj kancelárie triedy "A" po 5-7 rokoch prevádzky, staré kaštiele situované v centre mesta zrekonštruované a prerobené na kancelárske priestory. offrent.ru › recenzia/typ/

Kancelárie triedy "C".

Kancelárie triedy "C" sú kancelárske priestory, postavené alebo zrekonštruované budovy, zvyčajne umiestnené mimo centra mesta, zvyčajne prenajaté od výskumných ústavov alebo výrobných podnikov. Niekedy sa im hovorí „sovietske“. Posledná oprava v takýchto kancelárskych priestoroch môže byť vykonaná pred viac ako 10 rokmi s použitím materiálov dostupných v tom čase alebo s použitím lacných materiálov, fasáda budovy často nie je opravená a vyzerá nereprezentatívne.

V takýchto kancelárskych priestoroch zvyčajne nie je moderná komunikácia, centrálna klimatizácia, ventilačný systém je obyčajný a toaleta na chodbe. Takéto budovy sa vyznačujú všetkými „čarami“ kancelárskeho spôsobu organizácie práce - chodbovým systémom, ťažkosťami s klimatizáciou (úplná absencia centrálnej klimatizácie), nepohodlným prístupom a nedostatkom civilizovaného parkoviska. V podstate ide o novopostavené administratívne budovy, ktoré sa nenachádzajú v centre mesta, ale na križovatke dopravných trás, v blízkosti staníc metra a hlavných radiál. Trieda kancelárie "C" predpokladá pomerne skromný súbor služieb: telefón, prístup na internet je možný.

Do tejto kategórie patria aj kvalitné kancelárske priestory v administratívnych, ústavných a priemyselných budovách, kancelárie, podľa vlastností budovy zodpovedajúce triede B, avšak s nevýhodami. Takéto budovy sú celkom pôsobivé, majú nejaké obchodné služby, spoločné parkovisko.

Kancelárie triedy "D".

Kancelárie triedy "D" - kancelárske priestory v budovách so zastaranou inžinierskou komunikáciou, drevené podlahy, nedostatok špecializovaných služieb na podporu života. Takéto kancelárske priestory spravidla potrebujú veľké opravy.

Kancelárie triedy "E".

Kancelárie triedy "E" - kancelárske priestory v budovách, ktoré nie sú vhodné na kancelárie a vyžadujú si rekonštrukciu. Môžu to byť pivnice a polopivnice prerobené na kancelárie, byty v obytných domoch, niekedy so samostatným vchodom a parkovaním pre 2-4 autá. Vzhľadom na dobrú polohu, európsku renováciu, kvalitný nábytok a kancelárske vybavenie môžu takéto kancelárie konkurovať kanceláriám vyššej triedy. http://officeproduct.ru/2010/03/31/klassifikacija-ofisov.html